Powierzchnia mieszkania jako wada mieszkania

Nawet niewielkie różnice między powierzchnią zapisaną w umowie deweloperskiej a powierzchnią użytkową stwierdzoną pomiarami powykonawczymi są wadami przedmiotu umowy. Roszczenia przysługujące nabywcy z tego tytułu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy umowie sprzedaży (art. 556-576). Wada lokalu mieszkalnego czy też domu polega na niezgodności rzeczy z umową – w tym wypadku niezgodności rzeczywistej powierzchni użytkowej z powierzchnią określoną w umowie deweloperskiej. Roszczenia, jakie ma nabywca w przypadku wad przedmiotu umowy, są opisane w art. 560 i 561 Kodeksu cywilnego. Są to:

  • obniżenie ceny,

  • odstąpienie od umowy,

  • naprawa przedmiotu umowy,

  • wymiana przedmiotu umowy na nowy.

Roszczenia powyższe są wobec siebie alternatywne tj. kupujący może wybrać tylko jedno z nich. Jednak w przypadku wady, jaką jest zmniejszona powierzchnia mieszkania albo domu, ze względu na jej specyfikę, nabywcy przysługuje w praktyce tylko jedno roszczenie – o obniżenie ceny.

Z kolei prawo odstąpienia od umowy przysługuje nabywcy jedynie wówczas, gdy wada ma charakter istotny (art. 560 § 4). Przepisy nie definiują tego pojęcia wprost, ani nie wskazują wielkości różnicy w powierzchni, której przekroczenie powodowałoby, że wada taka stawałaby się istotna. W oparciu o orzecznictwo sądowe i normy budowlane – należałoby przyjąć, że dopiero przy różnicy większej niż 2% powierzchni można by zacząć mówić o wadzie istotnej, która uprawniałaby do odstąpienia od umowy – Sygnatura wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie VI ACa 831/15

W większości sytuacji nabywca może żądać zwrotu części pieniędzy w związku z obniżeniem ceny przedmiotu umowy. Nabywca składa wówczas deweloperowi oświadczenie o proporcjonalnym obniżeniu ceny i wskazuje nową jej wartość (różnica w cenie przedmiotu umowy skalkulowanej według powierzchni przewidzianej w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywistą). Jeśli deweloper nie ustosunkuje się wobec tego oświadczenia w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uwzględnił. W razie odmowy, spór pomiędzy nabywcą a deweloperem należy rozstrzygnąć w drodze mediacji albo na drodze sądowej.

Niedozwolonymi postanowieniami umownymi są postanowienia np. w których deweloper opisuje w umowie deweloperskiej przybliżoną powierzchnię mieszkania albo domu, bądź przewiduje tolerancję (np. +-4% powierzchni), w obrębie której nie będzie dochodziło do korekty ceny. Powierzchnia użytkowa nieruchomości jest czynnikiem cenotwórczym, więc jej zmniejszenie musi pociągać za sobą proporcjonalne zmniejszenie ceny.