Powierzchnia mieszkania jako wada mieszkania

By | 02/03/2017

Nawet niewielkie różnice między powierzchnią zapisaną w umowie deweloperskiej a powierzchnią użytkową stwierdzoną pomiarami powykonawczymi są wadami przedmiotu umowy. Roszczenia przysługujące nabywcy z tego tytułu regulowane są przez przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy umowie sprzedaży (art. 556-576). Wada lokalu mieszkalnego czy też domu polega na niezgodności rzeczy z umową – w tym wypadku niezgodności rzeczywistej powierzchni użytkowej z powierzchnią określoną w umowie deweloperskiej. Roszczenia, jakie ma nabywca w przypadku wad przedmiotu umowy, są opisane w art. 560 i 561 Kodeksu cywilnego. Są to:

  • obniżenie ceny,

  • odstąpienie od umowy,

  • naprawa przedmiotu umowy,

  • wymiana przedmiotu umowy na nowy.

Roszczenia powyższe są wobec siebie alternatywne tj. kupujący może wybrać tylko jedno z nich. Jednak w przypadku wady, jaką jest zmniejszona powierzchnia mieszkania albo domu, ze względu na jej specyfikę, nabywcy przysługuje w praktyce tylko jedno roszczenie – o obniżenie ceny.

Z kolei prawo odstąpienia od umowy przysługuje nabywcy jedynie wówczas, gdy wada ma charakter istotny (art. 560 § 4). Przepisy nie definiują tego pojęcia wprost, ani nie wskazują wielkości różnicy w powierzchni, której przekroczenie powodowałoby, że wada taka stawałaby się istotna. W oparciu o orzecznictwo sądowe i normy budowlane – należałoby przyjąć, że dopiero przy różnicy większej niż 2% powierzchni można by zacząć mówić o wadzie istotnej, która uprawniałaby do odstąpienia od umowy – Sygnatura wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie VI ACa 831/15

W większości sytuacji nabywca może żądać zwrotu części pieniędzy w związku z obniżeniem ceny przedmiotu umowy. Nabywca składa wówczas deweloperowi oświadczenie o proporcjonalnym obniżeniu ceny i wskazuje nową jej wartość (różnica w cenie przedmiotu umowy skalkulowanej według powierzchni przewidzianej w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywistą). Jeśli deweloper nie ustosunkuje się wobec tego oświadczenia w terminie 14 dni, uważa się, że żądanie to uwzględnił. W razie odmowy, spór pomiędzy nabywcą a deweloperem należy rozstrzygnąć w drodze mediacji albo na drodze sądowej.

Niedozwolonymi postanowieniami umownymi są postanowienia np. w których deweloper opisuje w umowie deweloperskiej przybliżoną powierzchnię mieszkania albo domu, bądź przewiduje tolerancję (np. +-4% powierzchni), w obrębie której nie będzie dochodziło do korekty ceny. Powierzchnia użytkowa nieruchomości jest czynnikiem cenotwórczym, więc jej zmniejszenie musi pociągać za sobą proporcjonalne zmniejszenie ceny.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *